Согласно ст.35 Закона о собственности №2644 в редакции ст. 19 Закона №4916 от 03.07.2003:
"Иностранные физические лица и торговые компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики.

Основополагающим в применении принципа взаимности является признание иностранным государством за гражданами Турецкой Республики и турецкими торговыми компаниями прав того же объема, что и за своими гражданами или торговыми компаниями, образующими юридическое лицо и созданными в соответствии с национальным законодательством.

Недвижимое имущество, полученное по наследству гражданами иностранных государств, в отношении которых принцип взаимности не применяется, а также имущество, находящееся на территориях, в отношении которых действуют законодательные ограничения, конфискуется, а его владельцу выплачивается его стоимость.
Для приобретения иностранными физическими лицами и торговыми компаниями, образующими юридическое лицо и созданными за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, недвижимого имущества площадью свыше 30 га необходимо разрешение Кабинета министров. Это положение не применяется в отношении недвижимого имущества, полученного по наследству. :.. также необходимо разрешение Кабинета министров. В случае отрицательного решения излишки площади конфискуются, а владельцу выплачивается их стоимость.

1- ПРИНЦИП ВЗАИМНОСТИ
В Постановлении Кабинета министров №2/13394 от 29.05.1940 разъяснено, что следует понимать под принципом взаимности. Согласно Постановлению, условия взаимности предполагают не только наличие законодательной основы, но и практического механизма их применения. В случае отсутствия в иностранном государстве механизмасоблюдения условий взаимности на практике, в отношении граждан этого государства применяются ограничения, аналогичные действующим в отношении граждан Турецкой Республики. Таким образом, о соблюдении между Турцией и иностранным государством принципа взаимности по вопросу приобретения недвижимого имущества свидетельствует наличие законодательной основы и механизма практического ее применения. В этой связи, порядок приобретения гражданином или торговой компанией иностранного государства недвижимого имущества в Турции зависит от порядка его приобретения в этом государстве гражданином или торговой компанией Турецкой Республики, наличия законодательно предусмотренных прав, а также механизма их практической реализации.
В результате внесенных в Закон изменений основополагающим условием принципа взаимности, при сохранении условий законодательной основы и механизма практической реализации, стало признание иностранным государством за гражданами и торговыми компаниями Турецкой Республики прав, равных правам, признанным этим государством за своими гражданами или торговыми компаниями образующими юридическое лицо и созданными в соответствии с законодательством этого государства.
Решения по заявкам на приобретение недвижимого имущества гражданами государств, не включенных на сегодняшний день как в список стран, которые соблюдают в отношении Турции принцип взаимности (87 стран), так и в список стран, которые этот принцип не соблюдают (35 стран), принимаются после запроса в Главное управление по делам недвижимости.

2- ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ ПРИНЦИПА ВЗАИМНОСТИ
При приобретении иностранными физическими лицами недвижимого имущества наличие условий взаимности не является обязательным для следующих категорий граждан:
а. Лиц без гражданства (по причине отсутствия государства, в отношении которого применяется принцип взаимности);
б. Лиц, обладающих статусом беженца. В соответствии с Законом №359 от 26.08.1961 Турция присоединилась к Соглашению о юридическом статусе беженца от 28.07.1951 г., согласно ст.7/2 которого в отношении лиц, обладающим статусом беженца и прожившим на территории государства 3 года, принцип взаимности не применяется. При обращении заявитель должен предъявить документ, подтверждающий статус беженца.
в. Иностранных физических и юридических лиц, осуществляющих инвестирование в сферу туризма. Согласно ст. 8/Е Закона о поощрении туризма № 2634, при приобретении упомянутыми лицами недвижимого имущества в туристических районах и центрах принцип взаимности и другие предусмотренные в отношении иностранцев законодательные ограничения не применяются.

3- ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ
При приобретении недвижимого имущества в Турции иностранные физические лица должны соблюдать следующие законодательные ограничения:
А. Положения Закона № 2565 О закрытых военных районах и зонах безопасности, согласно которым продажа, передача в пользование, сдача в аренду иностранным физическим и юридическим лицам объектов недвижимого имущества, расположенных в военных закрытых районах и зонах безопасности, не представляется возможным.
Б. Положения ст.35 Закона о собственности № 2644, согласно которому для приобретения иностранными физическими лицами недвижимого имущества площадью свыше 30 га необходимо разрешение Кабинета министров (исключение составляет недвижимое имущество, полученное путем наследства).
Примечание : Ст.87 Закона о деревне № 442 отменена, в этой связи иностранные физические лица получили возможность приобретать недвижимое имущество, расположенное в сельской местности.

ПРИОБРЕТЕНИЕ В ТУРЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАННЫМИ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ
С изменением ст.35 Закона о собственности иностранные торговые компании получили возможность приобретать в Турции недвижимое имущество при условии соблюдения принципа взаимности и предусмотренных законодательных ограничений.
Решение о наличии условий взаимности принимается по согласованию с Министерством иностранных дел.
В отношении иностранных юридических лиц действуют те же законодательные ограничения, что и в отношении физических лиц.

ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КОМПАНИЯМИ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННОГО КАПИТАЛА
Понятие "компания с участием иностранного капитала" часто подменяют понятием "иностранная компания". В этой связи следует отметить, что компании с участием иностранного капитала создаются в Турции соответствии с Торговым кодексом Турции и регистрируются в торговом реестре Турции. Таким образом, эти компании действуют в рамках правовых норм Турецкой Республики. Их капитал, частично или полностью, принадлежит иностранным физическим или юридическим лицам. Иностранный статус держателей акций не придает компании статус иностранной, так как следует различать "гражданство" компании и гражданство держателей акций.
С момента опубликования 17 июня 2003 года в Официальной газете № 25141 вступил в силу Закон № 4875 "О прямых иностранных инвестициях" от 5 июня 2003 года, который отменил действовавший ранее Закон № 6224 "О поощрении иностранных инвестиций" от 18.01.1954. Положения нового Закона направлены на привлечение и увеличение объемов иностранных инвестиций, защиту прав иностранных инвесторов, переход от принципа разрешений и согласований к принципу информации и консультаций.
В этой связи в соответствующие подразделения на местах направлен циркуляр №1363-100/841 от 07.08.2003, в котором содержится информация о порядке реализации Закона.
Согласно Закону № 4875 "О прямых иностранных инвестициях" в отношении иностранных инвесторов применяются те же положения и правила, что и в отношении местных инвесторов, отменен порядок получения разрешения на инвестирование, на создание компании и т.п. Юридические лица, созданные частично или полностью на основе иностранного капитала, получили права, равные правам граждан Турции.
Компании с участием иностранного капитала, которые будут действовать в Турции в соответствии с Законом № 4875 или созданные ранее в соответствии с Законом №6224 рассматриваются как турецкие компании с участием иностранного капитала, исходя из места создания и местонахождения руководства компании. Заявки на приобретение недвижимого имущества, а также других операции с реестром собственности, поданные компаниями с участием иностранного капитала (получившими разрешение на деятельность в соответствии Законом № 6224 "О поощрении иностранных инвестиций" или созданными в соответствии с Законом № 4875 "О прямых иностранных инвестициях"), будут рассматриваться Управлениями регистрации прав собственности на условиях, действующих в отношении компаний, созданных на основе Торгового кодекса Турции.


НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Иностранные граждане представляют тот же набор документов, что и граждане Турции.
А - ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА
1. Свидетельство о собственности или документ с указанием номера участка (месторасположения) недвижимого имущества или устное заявления его владельца;
2. Удостоверение личности или паспорт, выданные государством гражданской принадлежности заявителя, 2 фотографии 3х4; перевод и нотариальное заверение паспорта
3. Доверенность, удостоверение личности и фотография доверенного лица (при осуществлении сделки доверенным лицом), при отсутствии одного из покупателей - документ, удостоверяющий личность (с фотографией) его представителя, фотографии 3х4, доверенность.
Б - ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА
1. Компании, созданные в соответствии с Законом о прямых иностранных инвестициях № 4875 представляют полученные в Управлении регистрации торгового реестра документы, подтверждающие право приобретать недвижимое имущество, образцы подписей ответственных лиц и доверенность для лица, представляющего интересы покупателя.
2. Компании, созданные в иностранном государстве в соответствии с законодательством этого государства, представляют документы, подтверждающие право приобретать недвижимое имущество, полученные в уполномоченном органе иностранного государства.
Налоги и сборы за осуществление сделки взимаются в том же размере, что и с граждан Турецкой Республики.
Однако при необходимости выезда на местность для обозначения недвижимого имущества на карте масштаба 1:25000, прилагаемой к запросу, направляемому в адрес военных властей с целью получения подтверждения расположения недвижимого имущества, предполагаемого к приобретению иностранным физическим или юридическим лицом, за пределами закрытых военных районов и зон безопасности, взимается плата, равная стоимости этой услуги.

СТРАНЫ, В ОТНОШЕНИЯХ С КОТОРЫМИ СОБЛЮДАЕТСЯ ПРИНЦИП ВЗАИМНОСТИ:
1. АВСТРАЛИЯ
2. АВСТРИЯ
3. АНГЛИЯ
4. АНДОРРА
5. АРГЕНТИНА
6. БАГАМСКИЕ ОСТРОВА
7. БАНГЛАДЕШ
8. БАРБАДОС
9. БЕЛИЗ
10. БЕЛЬГИЯ
11. БЕНИН
12. БЕРЕГ СЛОНОВОЙ КОСТИ
13. БОЛИВИЯ
14. БОСНИЯ И ГЕРЦЕГОВИНА
15. БОТСВАНА
16. БРАЗИЛИЯ
17. ВЕНГРИЯ
18. ВЕНЕСУЭЛА
19. ГАБОН
20. ГАИТИ
21. ГАНА
22. ГАЯНА
23. ГВАТЕМАЛА
24. ГВИНЕЯ
25. ГЕРМАНИЯ
26. ГОЛЛАНДИЯ
27. ГОНДУРАС
28. ГРЕНАДА
29. ДАНИЯ
30. ДОМИНИКАНСКАЯ РЕСПУБЛИКА
31. ИЗРАИЛЬ
32. ИРЛАНДИЯ
33. ИСПАНИЯ
34. ИТАЛИЯ
35. КАМЕРУН
36. КАНАДА
37. КОЛУМБИЯ
38. КОСТА-РИКА
39. ЛАТВИЯ
40. ЛИТВА
41. ЛИХТЕНШТЕЙН
42. ЛЮКСЕМБУРГ
43. МАВРИКИЙ
44. МАВРИТАНИЯ
45. МАЛАВИ
46. МАЛАЙЗИЯ
47. МАЛИ
48. МАЛЬТА
49. МЕКСИКА
50. МОЗАМБИК
51. МОНАКО
52. НИГЕРИЯ
53. НИКАРАГУА
54. НОВАЯ ЗЕЛАНДИЯ
55. НОРВЕГИЯ
56. ОСТРОВА ЗЕЛЕНОГО МЫСА
57. ПАНАМА
58. ПАРАГВАЙ
59. ПЕРУ
60. ПОЛЬША
61. ПОРТУГАЛИЯ
62. РЕСПУБЛИКА КОРЕЯ
63. САЛЬВАДОР
64. САН-МАРИНО
65. СВАЗИЛЕНД
66. СЕНЕГАЛ
67. СЕРБИЯ И ЧЕРНОГОРИЯ (ЮГОСЛАВИЯ)
68. СИНГАПУР
69. СОЕДИНЕННЫЕ ШТАТЫ АМЕРИКИ
70. СОМАЛИ
71. ТАНЗАНИЯ
72. ТУРЕЦКАЯ РЕСПУБЛИКА СЕВЕРНОГО КИПРА
73. УРУГВАЙ
74. ФИЛИППИНЫ
75. ФИНЛЯНДИЯ
76. ФРАНЦИЯ
77. ХОРВАТИЯ
78. ЦЕНТРАЛЬНОАФРИКАНСКАЯ РЕСПУБЛИКА
79. ЧИЛИ
80. ШВЕЙЦАРИЯ
81. ШВЕЦИЯ
82. ШРИ-ЛАНКА
83. ЭКВАДОР
84. ЭСТОНИЯ
85. ЮЖНО-АФРИКАНСКАЯ РЕСПУБЛИКА
86. ЯМАЙКА
87. ЯПОНИЯ

СТРАНЫ, В ОТНОШЕНИЯХ С КОТОРЫМИ ПРИНЦИП ВЗАИМНОСТИ НЕ СОБЛЮДАЕТСЯ:

1. АЛЖИР
2. АРМЕНИЯ
3. АФГАНИСТАН
4. БАХРЕЙН
5. БИРМА
6. ВЬЕТНАМ
7. ИНДИЯ
8. ИНДОНЕЗИЯ
9. ИРАК
10. ИСЛАНДИЯ
11. ЙЕМЕН
12. КАМБОДЖА
13. КАТАР
14. КНДР
15. КУБА
16. КУВЕЙТ
17. ЛАОС
18. ЛИВИЯ
19. МАЛЬДИВСКИЕ ОСТРОВА
20. МОНГОЛИЯ
21. НЕПАЛ
22. НИГЕР
23. ОБЪЕДИНЕННЫЕ АРАБСКИЕ ЭМИРАТЫ
24. ОМАН
25. ПАПУА-НОВАЯ ГВИНЕЯ
26. САУДОВСКАЯ АРАВИЯ
27. СЛОВАКИЯ
28. СУДАН
29. СУРИНАМ
30. ТАИЛАНД
31. ТУНИС
32. ФИДЖИ
33. ЧЕХИЯ
34. ЭРИТРЕЯ
35. ЭФИОПИЯ

СТРАНЫ, ФИЗИЧЕСКИЕ И ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА КОТОРЫХ МОГУТ ПРИОБРЕТАТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ТОЛЬКО ЗДАНИЯ:
1. АЗЕРБАЙДЖАН
2. БАХРЕЙН
3. БЕЛОРУССИЯ
4. ГРУЗИЯ
5. ЕГИПЕТ
6. ИОРДАНИЯ
7. ИРАН
8. КАЗАХСТАН
9. КЕНИЯ
10. КИРГИЗИЯ
11. КИТАЙ
12. МАКЕДОНИЯ
13. МАРОККО
14. МОЛДОВА
15. НАМИБИЯ
16. РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
17. РУМЫНИЯ
18. СЛОВЕНИЯ
19. ТАДЖИКИСТАН
20. ТУРКМЕНИСТАН
21. УГАНДА
22. УЗБЕКИСТАН
23. УКРАИНА
24. ЧАД

Приобретение недвижимости
Всякое приобретение регистрируется в кадастровую книгу.
С целью документирования собственности покупателю предоставляется регистрационный номер. Акты покупки продажи содержатся в картотеках Регистрационных палат недвижимости и Государственном земельном кадастре. Для составления протокола, отражающего акт покупки продажи, продавцы и покупатели должны предоставить сведения, содержащие данные из внутренних паспортов, имена отцов, причины покупки или продажи, фотографии 3х4 (на текущий момент). Покупателям, являющимся гражданами других стран, должна быть обеспечена помощь присяжного переводчика.
В случаях наследования, утверждаются только достоверные завещания, составленные в стране наследника. Если подобного завещания не имеется, то в силу вступает принятое законодательством Турции наследственное право.
Оформление покупки недвижимости должна быть проведена только через Регистрационные палаты недвижимости или Государственный земельный кадастр. Регистрационные палаты недвижимости и Государственной земельный кадастр в Турции подобны соответствующим органам в других странах.
Только зарегистрированная недвижимость охраняется со стороны государства и может быть рассматриваться как залог при получении кредита или других финансовых операциях.
В случае приобретения собственности предусмотрены единовременные сборы: налог на приобретение собственности, оплата услуг лицензированного переводчика, оплата за оформление документов, кадастровые акты, налоги в фонды устранения последствий землетрясений, в фонды поддержки государственных учреждений и школ, а также разнообразные взносы.
Правовая гарантия в случае неявных недочетов - 3 года.

 

Детальная процедура покупки недвижимости на территории Турции гражданами России и Турции .

1.  как частное лицо; 
2. на имя зарегистрированной фирмы (общество с ограниченной ответственностью).

«  02.06.06 введен новый порядок процедуры оформления документов при приобретении недвижимости гражданами России в Турецкой Республике.  
Свидетельство права собственности (ТАПУ) для россиян  оформляется при наличии Вида на жительство, выданного на срок не менее чем 6 месяцев .   
Вид на жительство оформляется  в местных управлениях безопасности, в отделах по работе с иностранцами в заявительном порядке. При подаче заявления и получении Вида на жительство необходимо личное присутствие клиента.  После его получения, необходимо в срок не позднее чем через 3 месяца предоставить в данное управление копию ТАПУ, либо справку из Кадастрового управления о том, что недвижимость приобретена, но документы на данный момент находятся на оформлении. В противном случае Вид на жительство будет аннулирован. 
Для граждан Украины этот этап процедуры отменили.
Документы, необходимые для подачи заявления на получение ВНЖ
- действующий на срок не менее 6 месяцев заграничный паспорт;
- фотокопии паспорта
- налоговый номер ( получает агенство )
- банковский счёт в любом турецком банке
- выписка с банковского счёта о наличие средств или  справка об обмене  
валюты ( на 6 месяцев -  около 2000 долларов )
Примеч.Эту сумму на следующий день можно снять со счёта
- 12 цветных фотографий 3,5 х 4,5 см
- заполненные бланки заявлений (выдаются на месте).

 - оплата пошлин , бланка-кижечки ВНЖ

 - фотокопии паспорта

 - регистрация по адресу приобретения объекта недвижимости
( домоуправление ,по-турецки «мухтарлык» )

Примечание : Срок получения ВНЖ ( срочный ) – 10-20  рабочих дней ( в связи с этим клиентам необходимо планировать сроки  пребывания )
Далее, на основании Вида на жительства и собранного пакета документов документы подаются в  Кадастровое управление ( присутствие клиента не требуется, это действие осуществляет Агенство недвижимости. откуда запросы направляются в компетентные органы. Гарантируемые  правительством сроки рассмотрения заявлений данными ведомствами, при отсутствии непредусмотренных моментов – 2 – 6 месяцев.При получении положительных ответов из данных ведомств клиент получает ТАПУ. В дальнейшем ВНЖ продлевается в местных управлениях безопасности. » 
 
В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость.
Это значит, что оформление прав на недвижимость является прерогативой государственного органа - Кадастрового управления, который и выдает новому владельцу владенческий титул "ТАПУ". Этот титул подразумевает безвременное и абсолютное владенческое право, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке. ТАПУ представляет собой документ, удостоверяющий право собственности данного человека на конкретный объект недвижимости.

Нотариусы не имеют права оформлять и регистрировать сделки по купле-продаже недвижимости.

У нотариуса можно лишь оформить договор, предметом которого будет купля - продажа объекта, в котором, однако, будет урегулирована лишь цена за объект и условия его оплаты. Но он не будет ни в коем случае являться документом, удостоверяющим переход права собственности к новому владельцу. На практике данный договор купли - продажи заключается между покупателем и застройщиком, осуществляющим продажу данного объекта , либо заключается тройной договор между покупаиелем,продавцом и агенством  В договоре указываются данные о покупателе, информация о приобретаемом объекте , цена объекта и условия его оплаты. Оформление покупки обязательно должно быть проведено через Регистрационные палаты или Государственный земельный Кадастр движимости,.



Агентство недвижимости
обеспечивает полное консультирование клиента по вопросам приобретения и продажи объектов недвижимости, проведение самой процедуры покупки, предоставление сервиса по ознакомлению с объектами с учетом пожеланий клиента, проверка "чистоты" объекта (отсутствие ипотеки и других обременений на объект) , сбор необходимого пакета документов , выдача свидетельства о собственности , по дополнительной договоренности с клиентом послепродажный сервис .

Процедура покупки.

Т.о. процесс приобретения недвижимости  состоит из следующих этапов :

1. Выбор объекта недвижимости. ( см. соответствующий раздел сайта) 
2. Заключение договора купли - продажи 
3. Оплата покупателем залога ( по договоренности ).
4. Агенство готовит пакет документов и отправляет запрос в компетентные военные органы Турции.
5. Как только приходит разрешение из Военных ведомств Турции , представитель агенства извещает об этом покупателя , и они согласуют дату приезда , оформления ВНЖ ( для российских граждан) .
6. ( только для российских граждан ) Агенство готовит документы ,вместе с клиентом оформляется ВНЖ
7. Оформление сделки и регистрация прав собственности (ТАПУ). После получения разрешений продавец и покупатель (либо их представители) встречаются в Кадастровом управлении, где происходит оформление Тапу на имя нового владельца. Для оформления Тапу покупатель предъявляет паспорт , переведённый присяжным переводчиком на турецкий язык и заверенный нотариусом города , 3 цветные фотографии. 
8. К моменту получения ТАПУ должен быть произведен полный расчет между продавцом и покупателем за приобретаемый объект недвижимости.
9. Передача ключей, заселение.

Налоги и сборы при покупке

- 3% от заявленной стоимости объекта - налог на покупку
- оплата услуг переводчика  ;

Расходы на содержание объекта:
- ежегодные налоги:
- 0,3% от заявленной в ТАПУ стоимости - налог на некоммерческую недвижимость;
- 0,4% - налог на коммерческую недвижимость,
- 0,2% - налог на земельный участок, не имеющий разрешения на строительство,
- 0,01% - налог на земельный участок, имеющий разрешение на строительство.
Сервис - содержание в порядке жилых комплексов домов и территории, уход за садом, бассейном, подъездами, поддержание в работающем состоянии лифта, генератора, уборка мусора, охрана и т.д. )
Сервис предоставляет и несет за него ответственность специальный персонал, как правило, проживающий в этом же комплексе.
Стоимость сервиса в различных жилых комплексах разная и колеблется от 10 до 150 Евро в зависимости от структуры комплекса и объема предоставляемых услуг. Оплачивается ежемесячно либо на год вперед.
Во всех домах стоят счетчики на воду и электричество.
Оплата осуществляется 1 раз в 1-2 месяца в зависимости от расхода по следующим тарифам:
- электричество: с 17.00 до 22.00 - 0,11 евро/квт
с 22.00 до 06.00 - 0,03 евро/квт
с 06.00 до 17.00 - 0,06 евро/квт
- вода: 0,32 евро за объем от 1 куб.м до 20 куб.м
0,48 евро за объем от 21 куб.м до 40 куб.м
0,87 евро за объем выше 41куб.м
- телефон: сбор за подключение около 25 евро.
( в указанных данных возможны изменения ).
Доверенность на совершение сделки для российского клиента

Как продавец, так и покупатель могут выдать доверенность для оформления процедуры продажи и покупки своему доверенному лицу. Клиент может выдать доверенность на имя директора фирмы  ( расходы на  этапе  получения доверенности составляют около 250 – 300 евро , что включает в себя перевод и нотариальное заверение паспорта , доверенность, присутствие и устный перевод )
Доверенность может быть выдана в Турции нотариусом либо должна быть оформлена в установленном порядке в России и обязательно иметь фотографию доверителя на фронте (таковы требования к доверенности в Турции при представлении интересов по покупке недвижимости, автотранспортных средств и представления доверителя в делах касающихся семейных отношений). В любом случае, владенческий титул будет выписан на имя доверителя (в нашем случае российского клиента) без упоминания во владенческом титуле данных о доверенном лице.
Многие строительные компании дают разрешение покупателю до передачи свидетельства о собственности заселиться в объекте .
Итак , процедура передачи права собственности для  граждан России и Украины занимает в среднем 3 – 4 месяца ( в редких случаях до 6 месяцев) .